Najem instytucjonalny to stosunkowo nowa forma wynajmu mieszkań w Polsce, która zyskuje na popularności jako alternatywa dla tradycyjnego najmu. To rozwiązanie, wprowadzone w 2017 roku, zmienia oblicze polskiego rynku nieruchomości, oferując nowe możliwości zarówno najemcom, jak i inwestorom. Przyjrzyjmy się bliżej temu zjawisku, jego prawnym aspektom oraz perspektywom rozwoju w naszym kraju.
Czym jest najem instytucjonalny?
Najem instytucjonalny to forma wynajmu nieruchomości, w której wynajmującym jest przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali. W przeciwieństwie do tradycyjnego najmu prywatnego, gdzie wynajmującym jest zazwyczaj osoba fizyczna, w najmie instytucjonalnym rolę tę pełnią wyspecjalizowane podmioty – firmy deweloperskie, fundusze inwestycyjne czy spółki celowe.
Najem instytucjonalny został wprowadzony do polskiego porządku prawnego ustawą z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości, a następnie doprecyzowany w ustawie o ochronie praw lokatorów.
W ramach tego modelu, profesjonalne podmioty budują lub nabywają nieruchomości z przeznaczeniem wyłącznie na wynajem długoterminowy. Na rynkach zachodnich, gdzie ta forma najmu funkcjonuje od wielu lat, określa się ją skrótem PRS (Private Rented Sector) i stanowi ona istotny segment rynku mieszkaniowego.
Charakterystyka najmu instytucjonalnego w Polsce
Najem instytucjonalny wyróżnia się kilkoma kluczowymi cechami, które czynią go atrakcyjną alternatywą dla tradycyjnego najmu:
- Profesjonalny zarządca – nieruchomościami zarządzają wyspecjalizowane podmioty, co przekłada się na wyższy standard obsługi najemcy i szybkie rozwiązywanie problemów technicznych.
- Długoterminowość – oferty najmu instytucjonalnego są nastawione na długotrwałe relacje z najemcami, często z możliwością przedłużenia umowy na kolejne lata, co zapewnia stabilność obu stronom.
- Standaryzacja – mieszkania w ramach jednej inwestycji mają podobny standard wykończenia i wyposażenia, co ułatwia zarządzanie i gwarantuje najemcom określoną jakość.
- Dodatkowe usługi – najemcy często mogą korzystać z udogodnień niedostępnych w tradycyjnym najmie, takich jak recepcja, siłownia, współdzielone przestrzenie czy usługi concierge.
- Forma umowy – umowa najmu instytucjonalnego ma specyficzną formę określoną w przepisach, która daje wynajmującemu większe bezpieczeństwo prawne, a najemcy jasno określone warunki.
Umowa najmu instytucjonalnego – aspekty prawne
Umowa najmu instytucjonalnego różni się od standardowej umowy najmu kilkoma istotnymi elementami:
- Musi być zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności.
- Najemca zobowiązany jest do złożenia oświadczenia w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia i wydania lokalu w określonym terminie.
- Wynajmujący może wypowiedzieć umowę tylko w przypadkach określonych w ustawie, co zapewnia najemcy stabilność.
- Umowa może przewidywać kaucję w wysokości maksymalnie sześciokrotności miesięcznego czynszu.
Ważnym aspektem najmu instytucjonalnego jest konieczność wskazania przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku eksmisji. Alternatywnie, najemca może wskazać pomieszczenie tymczasowe lub potwierdzić, że posiada tytuł prawny do innego lokalu.
Taka konstrukcja prawna równoważy interesy obu stron – daje najemcy stabilność najmu, a wynajmującemu skuteczne narzędzia w przypadku naruszenia warunków umowy. Jest to kluczowy czynnik przyciągający inwestorów instytucjonalnych do tego segmentu rynku.
PRS w Polsce – obecny stan i perspektywy
Rynek najmu instytucjonalnego (PRS) w Polsce jest wciąż w początkowej fazie rozwoju, ale dynamicznie rośnie. Według danych z rynku, na koniec 2022 roku w Polsce funkcjonowało około 8 tysięcy mieszkań w formule PRS, a kolejne kilkanaście tysięcy było w budowie.
Największe inwestycje w tym sektorze realizowane są głównie w dużych miastach, takich jak Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań czy Trójmiasto. To właśnie w tych lokalizacjach popyt na mieszkania jest najwyższy, a jednocześnie ceny zakupu nieruchomości często przekraczają możliwości finansowe wielu mieszkańców.
Głównymi inwestorami są zagraniczne fundusze inwestycyjne oraz polskie firmy deweloperskie, które dywersyfikują swoją działalność, dostrzegając potencjał długoterminowych przychodów z najmu.
Perspektywy rozwoju tego sektora w Polsce są obiecujące z kilku powodów:
- Rosnące ceny mieszkań, które utrudniają ich zakup, szczególnie młodym ludziom wchodzącym na rynek pracy
- Zmieniające się preferencje mieszkaniowe, zwłaszcza wśród młodszych pokoleń, które cenią sobie elastyczność i mobilność zawodową
- Napływ pracowników z zagranicy, którzy preferują najem zamiast zakupu nieruchomości ze względu na niepewność co do długości pobytu
- Potrzeba profesjonalizacji rynku najmu, który w Polsce był dotychczas zdominowany przez indywidualnych właścicieli oferujących zróżnicowany standard usług
Zalety i wady najmu instytucjonalnego
Korzyści dla najemców
- Profesjonalna obsługa i jasno określone zasady najmu, eliminujące wiele problemów typowych dla najmu od osób prywatnych
- Szybka reakcja na usterki i problemy techniczne dzięki profesjonalnemu zarządzaniu
- Brak ryzyka związanego ze zmianą planów właściciela (np. nagła sprzedaż mieszkania czy decyzja o wprowadzeniu się właściciela)
- Dostęp do dodatkowych udogodnień w budynku, które podnoszą komfort codziennego życia
- Mieszkania często w dobrym standardzie i w atrakcyjnych lokalizacjach, z pełnym wyposażeniem
Korzyści dla inwestorów
- Stabilny, długoterminowy przychód z inwestycji, mniej podatny na wahania koniunktury
- Łatwiejsze zarządzanie większą liczbą nieruchomości dzięki standaryzacji i efektowi skali
- Większe bezpieczeństwo prawne w przypadku problemów z najemcą dzięki specyficznej formie umowy
- Możliwość osiągnięcia efektu skali i optymalizacji kosztów operacyjnych
Potencjalne wady
- Wyższe czynsze w porównaniu do tradycyjnego najmu (ze względu na wyższy standard i dodatkowe usługi)
- Mniejsza elastyczność w zakresie personalizacji mieszkania przez najemcę, co może być istotne dla osób planujących dłuższy pobyt
- Konieczność złożenia oświadczenia w formie aktu notarialnego, co wiąże się z dodatkowymi kosztami dla najemcy
- Ograniczona dostępność geograficzna (głównie duże miasta), co wyklucza osoby poszukujące mieszkania w mniejszych miejscowościach
Przyszłość najmu instytucjonalnego w Polsce
Najem instytucjonalny ma szansę stać się istotnym segmentem polskiego rynku nieruchomości w najbliższych latach, zmieniając dotychczasowy model mieszkalnictwa w naszym kraju. Eksperci przewidują, że do 2025 roku liczba mieszkań w formule PRS może wzrosnąć nawet do 30 tysięcy.
Rozwojowi tego sektora sprzyjają zarówno czynniki ekonomiczne, jak i zmiany społeczne. Rosnące ceny mieszkań, zwiększająca się mobilność zawodowa oraz zmieniający się styl życia młodych ludzi sprawiają, że najem staje się coraz bardziej atrakcyjną alternatywą dla zakupu nieruchomości.
Jednocześnie, profesjonalizacja rynku najmu odpowiada na potrzeby najemców oczekujących wyższego standardu obsługi i większej stabilności. Dla inwestorów instytucjonalnych polski rynek pozostaje atrakcyjny ze względu na relatywnie wysokie stopy zwrotu w porównaniu do bardziej dojrzałych rynków zachodnioeuropejskich.
Najem instytucjonalny może również przyczynić się do poprawy jakości i dostępności mieszkań na wynajem w Polsce, wprowadzając nowe standardy obsługi i zarządzania nieruchomościami. W dłuższej perspektywie może to prowadzić do większej profesjonalizacji całego rynku najmu, z korzyścią dla wszystkich najemców.
Rozwój tego sektora będzie jednak zależeć od stabilności regulacji prawnych, sytuacji ekonomicznej oraz zdolności inwestorów do dostosowania oferty do oczekiwań polskich najemców, którzy dopiero poznają tę formę najmu. Kluczowe będzie również znalezienie równowagi cenowej, która uczyni najem instytucjonalny dostępnym dla szerszej grupy potencjalnych najemców.